פסק-דין בתיק ת"א 2716-05

1.         עובדות , פלוגתאות  וגרסאות

התובע הוא סוכן ביטוח, שעיסוקו גם בבניה ובייזום פרויקטים לבנייה. הנתבע 1 הינו עו"ד במקצועו, ואילו הנתבע 2 הינו בעל משרד תיווך, ומשמש כמתווך דירות עצמאי.

הנתבעת 3 היא חברה פרטית ליזמות ובניה, אשר במועדים הרלבנטיים לתביעה דנן החזיקה ב-50% מזכויות הבעלות במקרקעין, הידועים ורשומים כחלקה 117 בגוש 3937 , ומצויים ברחוב בילו 17 בראשון לציון (להלן: "המקרקעין" או "הנכס").

את המקרקעין רכשה הנתבעת 3 באמצעות הלוואת משכנתא ע"ס של 160,000 $ שנטלה מבנק המזרחי המאוחד בע"מ (להלן: "הבנק")  בשנת 1995, מתוך כוונה להקים על המקרקעין 7 יחידות דיור ולשווקן לצדדים שלישיים. דא עקא,  בסמוך לאחר רכישת המקרקעין, התברר לנתבעת 3, כי  הבניה על מחצית החלקה שבבעלותה איננה אפשרית, ועל כן היא החלה במגעים לרכישת המחצית השניה של המקרקעין, אשר היתה אותה עת בבעלותה של הגב' סאלי שוורץ (להלן: "שוורץ"), ובמסגרת מגעים אלו אף נחתם זכרון דברים בין הנתבעת 3 לבין שוורץ, שעניינו התקשרות בעסקת קומבינציה בין השתיים.

מאחר ומשאביה הכספיים של הנתבעת 3 היו דלים, פנה מנהלה בפועל של הנתבעת 3, צבי פרידמן, לחברו הותיק, הנתבע 2, והציע לו להיכנס עמו כשותף בפרוייקט הבניה. הנתבע 2, אשר גילה ענין רב  בפרוייקט, צירף לשותפות גם את הנתבע 1 - מכרו משכבר הימים, וביום 13/12/95 חתמו הנתבעים 1,2 - מצד אחד, והנתבעת 3 -מצד שני, על "הסכם שותפות", במסגרתו סוכם, כי כל אחד מהצדדים יישא במחצית סכום ההשקעה הדרושה לצורך רכישת הקרקע והקמת הבנין (קרי- בסך של 340,000 $ כ"א), וכי התמורה שתתקבל ממכירת הדירות בפרוייקט תחולק בין שני הצדדים, בהתאם ל"מפתח" חלוקה אשר נקבע בהסכם (להלן: "הסכם השותפות").

במסגרת התחייבותם בהסכם השותפות ובהתאם ללוח התשלומים שנקבע בו, השקיעו הנתבעים 1-2 בעסקת הקומבינציה סכום ראשוני של 50,000 $, אשר מומן על ידם מכספי הלוואה (משותפת) שנטלו מהבנק. 

משך כשנה וחצי לאחר מכן, ניסתה הנתבעת 3 להגיע להסכם קומבינציה עם שוורץ בענין רכישת מחצית החלקה שבבעלותה, אך  ללא הועיל.  בעקבות כשלון העסקה עם שוורץ - מחד, ונוכח לחצו הגובר של הבנק להשבת כספי ההלוואה (המשכנתא)  - מאידך, החליטה הנתבעת 3 למכור את מחצית החלקה שבבעלותה לצד ג',  ול"צאת מהתמונה" (כשהמשמעות המשפטית של כך היא, למעשה, ביטולו של הסכם השותפות, אשר נחתם בינה לבין  הנתבעים 1-2). לצורך כך, העניקה הנתבעת 3 לנתבע 1 ייפוי כח בלתי חוזר, המסמיכו למכור בשמה את החלקה שבבעלותה,  ולפרוע  מכספי המכירה - הן  את הלוואת המשכנתא שניטלה על ידה מהבנק, והן את כספי ההשקעה שהושקעו על ידו ועל ידי  הנתבע 2 בפרוייקט, במסגרת הסכם השותפות. בנוסף, סוכם כי הנתבעת 3 תמחה לנתבעים 1-2 את כל זכויותיה מכח זכרון הדברים שנחתם בינה לבין שוורץ בנוגע לרכישת המחצית השניה של המגרש,  וכי  המחאת זכויות זו תבוטל אם הנתבעים 1-2 לא יצליחו להגיע להסדר עם שוורץ. סיכומים אלו הועלו ע"י הנתבעת 3 וע"י הנתבעים 1-2  בהסכם  נוסף  שנחתם  ביניהם ביום 15/06/97 ( ת/2) (להלן: " הסכם הביטול"). 

בשלב זה נכנס לתמונה התובע, מכרו הותיק של הנתבע 1: במהלך פגישה אקראית שהתקיימה בין השניים, סיפר הנתבע 1 לתובע על עסקת המכר שהופקדה בידיו, ועל האפשרות לרכוש את החלקה הצמודה לה, לצורך הקמת פרוייקט בניה במסגרת עסקת קומבינציה, והתובע מצידו הביע רצון לרכוש את הנכס.    

מכאן ואילך חלוקות גרסאותיהם של  הצדדים:

לגרסת התובע, הסיכום בינו לבין הנתבע 1 היה שהוא (התובע) ירכוש את חלקה של הנתבעת 3 במקרקעין, ולאחר מכן ייזום, יחד עם הנתבעים 1-2, עסקת קומבינציה עם הגב' שוורץ, במסגרתה יוקם על המקרקעין בנין מגורים, בהתאם לתכניות האדריכליות שהוכנו ע"י משרד "דובי  מהנדסים" (תכניות אשר לדברי התובע הוצגו בפניו ע"י הנתבע 1), וכי התמורה ממכירת הדירות תחולק בין שלושתם, על פי מפתח חלוקה של 2/3 לתובע,  ו -1/3 לנתבעים 1,2.  עוד סוכם, לדברי התובע, כי הנתבע 1 ישמש כעורך הדין של הפרוייקט, ויטפל בהסכמי המכר וברישום הבית המשותף, תמורת שכ"ט אשר ייקבע על ידם בהסכם. 

לגרסת התובע, על אף שהיה ברור, כי מדובר בעסקת רכישה של הנכס השייך לנתבעת 3, הנתבע 1 אמר לו, כי " מטעמים טכניים פורמאליים ומשקולים של מיסוי מקרקעין" עדיף לפצל את העסקה לשני שלבים, באופן שבשלב הראשון ייערך בין התובע לבין הנתבעת 3 הסכם הלוואה (ולא מכר), במסגרתו ילווה התובע לנתבעת 3 סך של 140,000$ לצורך סילוק חובותיה לבנק, וכן סך של 75,000$ לצורך סילוק חובה לנתבעים 1-2 , ורק לאחר גיבוש עסקת הקומבינציה עם שוורץ - ייערכו הסכמי מכר בין הצדדים,  במסגרתם יועברו אליו זכויות הבעלות במגרש כולו.  לטענת התובע, הנתבע 1 הסביר לו, כי עריכת הסכם הלוואה, במקום הסכם מכר, תמנע את הצורך  בתשלום מס רכישה , וכי מדובר  בפרוצדורה מקובלת שאין עמה כל בעיה חוקית.  בהתאם לכך- ממשיך וטוען התובע- הכין  הנתבע 1 שני הסכמים השלובים זה בזה :

האחד - הסכם  בין התובע לבין הנתבעים 1-2 , אשר נחתם ביום 29/09/97 ( ת/7),   בו  נקבע  כי התובע יפרע את  חובה של הנתבעת 3 בגין המשכנתא בסך של 140,000 $ , ולאחר  מכן יפעל הנתבע 1 (מכח ייפוי הכח שניתן לו ע"י הנתבעת 3) למכירת המקרקעין  לצד שלישי ולחלוקת פירות המכירה (בניכוי הוצאות המכירה)  בין התובע לבין הנתבעים 1-2,לפי מפתח החלוקה האמור.  לחלופין, נקבע בהסכם,  שהתובע יפרע גם את חובה של הנתבעת 3 כלפי הנתבעים  1-2  (בסך של 75,000 $)  אך במקרה זה פירות המכירה יועברו במלואם לידי התובע. זכות הבחירה בין שתי החלופות הנ"ל הוענקה בהסכם לנתבעים 1-2 (להלן : "הסכם העקרונות").  על הסכם זה חתומים התובע מצד אחד, והנתבע 1 - מצד שני, בשמו ובשם הנתבע 2 .

השני-  הסכם הלוואה בין התובע לבין הנתבעת 3, אשר נחתם ביום 28/12/97 (ת/5), במסגרתו התחייב התובע להלוות לנתבעת 3 סך של 230,000$,  לצורך כיסוי חובה של האחרונה בגין הלוואת המשכנתא שנטלה מהבנק (בסך של 160,000 $)  ובגין כספי ההשקעה ששולמו לה על ידי הנתבעים 1-2 (בסך של 70,000 $) .  בהסכם  נקבע, כי הנתבעת 3 (הלווה)  תפרע את כספי ההלוואה בתוך 14 ימים מהמועד בו ידרוש זאת התובע (המלווה), וכי במקרה של הפרת התחייבות זו ע"י הנתבעת 3  יהיה התובע רשאי לרשום על הנכס משכנתא לטובתו, ולהיפרע מפירות מימוש המשכנתא (להלן: הסכם ההלוואה). על הסכם ההלוואה  חתמו התובע מצד אחד,  והנתבע 1 - כמיופה כוחה של הנתבעת 3, מצד שני. 

בהתאם לשני ההסכמים הללו העביר התובע לידי הנתבע 1 (כשלוחה של הנתבעת 3 ) סך כולל של 570,760 ש"ח  (אשר לגרסת התובע מהווה סך של 163,000 $ ולגרסת הנתבעים 160,000$), ובמקביל החל לנהל מו"מ עם שוורץ, בקשר לרכישת מחצית החלקה שבבעלותה.

לגרסת התובע, הסכמים אלו, ובייחוד הסכם ההלוואה מיום 28/12/97  נחתמו למראית עין בלבד, שכן העסקה האמיתית בינו לבין הנתבעים היתה עסקת מכר מקרקעין, והסכום של 163,000 $  שהועבר על ידו לנתבעת 3 מהווה, למעשה, את המחיר החוזי, שהוא שילם עבור רכישת זכויותיה של הנתבעת 3 בנכס.  מיד לאחר החתימה על הסכמים אלו, אף החל התובע לנהל מו"מ אינטנסיבי עם שוורץ בקשר לעסקת הקומבינציה, מו"מ אשר לדבריו נשא פרי והבשיל לכדי גיבוש סיכומים סופיים בע"פ, בעקבותם הוא אף פנה לנתבע 1 (במהלך חודש מרץ 2000), בבקשה כי יכין עבורו את הסכם הקומבינציה.

אלא, שלדברי התובע, במקום טיוטת הסכם קומבינציה הוא נדהם לקבל מהנתבע 1 מכתב, המודיעו כי זכויותיה של הנתבעת 3 במקרקעין נמכרו על ידו לצד שלישי,  וכן המחאה ע"ס של 633,000 ש"ח בגין חלקו כביכול של התובע בפירות המכירה (בהתאם למפתח החלוקה שנקבע בהסכם העקרונות). בהמשך נודע לתובע, לטענתו, כי אותו  צד שלישי, אשר רכש את החלקה של הנתבעת 3 (הקבלן שמעון סעדה),  רכש בסופו של דבר גם את החלקה של שוורץ, באותם תנאים אשר גובשו כביכול בע"פ, בינו לבין שוורץ, והקים על המגרש השלם בנין בן 7 דירות,  מתוכן שיווק ומכר 6 דירות, במחיר של 170,000$-180,000 $ לכל דירה .

בכתב התביעה טען התובע, כי הנתבעים 1-2  פעלו מאחורי גבו למכירת חלקה של הנתבעת 3 במקרקעין לצד שלישי, ללא ידיעתו ו/או הרשאתו, תוך שהם מפרים הפרה בוטה ויסודית את הסכם המכר, אשר נחתם ביניהם (בע"פ) - הוא ההסכם האמיתי אשר  עמד כביכול  מאחורי הסכם ההלוואה הפיקטיבי.  בכך, טוען התובע, התעשרו הנתבעים 1-3 על חשבונו, בדרך של מרמה והטעיה - שכן הצליחו להסיר באמצעותו את המשכנתא שרבצה על הנכס, ולמוכרו לצד  שלישי במחיר גבוה הרבה יותר מזה שהיה נמכר במסגרת מימוש המשכנתא ע"י הבנק , מה שהבטיח החזר חובותיה של הנתבעת 3 גם לבנק וגם לנתבעים 1-2.

משגילה כי הנתבעים הונו אותו   - ממשיך וטוען התובע - הוא  סירב בתחילה לקבל את ההמחאה שנשלחה לו ע"י הנתבע 1 , אך לאחר ייעוץ משפטי שקיבל בנדון, ניאות ליטול  את חלקו בפירות המכירה, בלי שיהא  בכך כדי להוות ויתור מצדו על טענותיו בדבר הפרת הסכם המכר. 

לטענת התובע, הנתבעים לא רק שסיכלו את עסקת המכר והקומבינציה, אלא שבדיעבד הסתבר לו, כי הם מעולם לא טרחו לגלות לו, טרם חתם על ההסכמים, כי הנכס היה  מצוי בהליך של כינוס נכסים (בגין השעבוד שהוטל עליו ע"י הבנק), ולגרסתו אילו ידע עובדה זו,  כלל לא מתקשר עם הנתבעת 3, אלא היה מנסה לרכוש את הנכס במסגרת  הליך הכינוס, שהינו בדרך-כלל הליך זול יותר.